Недвижимость в Греции: что нужно знать перед покупкой?

Перед тем как приобрести недвижимость в Греции, как и в любой другой стране, необходимо тщательно изучить все нюансы, сопутствующие сделке. Это и вопросы законодательства, и налогообложения, и процедурные дела.

Предлагаем вам краткое руководство по главным правовым аспектам. Это то, что потенциальные инвесторы должны знать о приобретении и владении недвижимостью в Греции.

Общие вопросы

Греция стала благоприятным инвестиционным направлением в последние несколько лет, главным образом из-за своей природной красоты, мягкого климата и географического положения, а также из-за значительного падения цен после финансового кризиса, возникшего после 2010 года. Инвесторы со всего мира сейчас смотрят на Грецию как на новое “горячее” инвестиционное направление. Поэтому и спешат извлечь выгоду из обилия качественной недвижимости по доступным ценам. Одни покупают как конечные пользователи, другие – с целью сдачи в аренду.

Греция – член Европейского союза, управляемое верховенством права. Она также является членом еврозоны. Поэтому пользуется всеми преимуществами, вытекающими из совместного использования общей валюты, без риска девальвации или инфляции. Законы, касающиеся приобретения и владения недвижимостью, предусмотрены Конституцией Греции и Гражданским кодексом. Большинство объектов недвижимости в Греции находятся в свободном владении.

Правовая база

Права на недвижимое имущество

Владельцы недвижимости в Греции могут иметь разные права.

• Полная собственность (πλήρης κυριότητα);
• Частичная собственность (ψιλή κυριότητα);
• Узуфрукт (επικαρπία), является законным правом в полной мере владеть, пользоваться и извлекать прибыль или выгоду от имущества, которое принадлежит другому лицу

Важно, чтобы покупатель установил, какое (среди вышеупомянутых) право продавца должно быть передано в сделке. Тогда можно гарантировать, что стоимость недвижимости отражается в правах, которые приходят вместе с продажей.

Способы приобретения недвижимости в Греции

Существуют различные способы приобретения недвижимости в Греции. Для инвесторов они в основном касаются двух следующих аспектов:

• Приобретение по договору: покупатель и продавец предстают перед нотариусом и подписывают акт. Его впоследствии регистрируют в местном кадастре или земельном реестре.
• Приобретение имущества через публичные торги: с 2017 года греческое государство проводит электронные аукционы. Греки и иностранцы (будь то физические или юридические лица) могут подписаться онлайн. Эта процедура открыта для публики, и предлагаемые объекты недвижимости легко доступны через еженедельный журнал.

Приобретаем недвижимость в Греции: пошаговая инструкция

1. После выбора объекта недвижимости покупатель назначает адвоката для проведения всех необходимых юридических вопросов. Ранее участие адвоката по закону было обязательным, сейчас – по желанию покупателя. Однако эксперты настоятельно рекомендуют воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и оказывать юридическое сопровождение сделки.
2. Адвокат проверяет объект недвижимости в Земельном реестре. Это гарантирует, что рассматриваемый актив действительно принадлежит продавцу и что он свободен от каких-либо обременений (таких как ипотека, залоги, выкуп и т. д.). Адвокат также проверяет пригодность актива. А также смотрит, не находится ли он в зоне, где действуют запреты или ограничения.
3. Выдача налогового номера. Греческое государство требует, чтобы каждая сторона сделки (физическое или юридическое лицо) имела свой индивидуальный налоговый номер (ИНН) до приобретения недвижимости.
4. Техническое обследование объекта недвижимости. Это не является обязательным этапом, но настоятельно рекомендуется, поскольку могут возникнуть проблемы планировки и /или состояния, которые могут сделать продажу недействительной или инвестиции плохими.
5. Уплата налога на переход права собственности. В настоящее время составляет 3% от кадастровой стоимости или стоимости сделки и и 0,09% — муниципальный налог.
6. Заключение договора купли-продажи. Происходит в присутствии нотариуса. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса запрещено. Иначе такая сделка является недействительной (кроме публичных торгов). Покупатель получает право собственности, что является первым шагом к владению недвижимостью.
7. Регистрация правоустанавливающего документа происходит в местном Земельном реестре и является абсолютным доказательством права собственности.
8. Регистрация объекта недвижимости в режиме онлайн в налоговых органах.

Налогообложение

1. Право собственности на недвижимость в Греции облагается ежегодным налогом (ENFIA). Его рассчитывают исходя из стоимости каждого объекта недвижимости в сочетании с общей стоимостью активов, которые могут быть в его портфеле. В настоящее время ежегодный налог уплачивается 5 частями. И применяется ко всем видам недвижимого имущества. Этот вид налога уплачивают как физические, так и юридические лица. Причем независимо от того, являются ли они резидентами и/или имеют зарегистрированное место жительства в Греции.
2. Доход от сдачи собственности в аренду является объектом налогообложения, в зависимости от размера дохода (краткосрочной или долгосрочной аренды). Физические лица, получающие доход от аренды, должны платить налог различным ставкам (пороговые значения устанавливаются в зависимости от суммы полученного дохода). Юридические лица, владеющие недвижимостью, облагаются налогом по-разному. Так как доход от аренды считается их доходом и облагается корпоративным налогом в размере 29%.

Ограничения на покупку недвижимости, которые надо учесть до приобретения

Как и в любой стране, определенные ограничения для инвесторов распространяются на объекты недвижимости в Греции:

1. Объекты в лесных районах. В соответствии с Конституцией Греции землепользование в районах, считающихся лесными, не разрешено.
2. Недвижимость в районах, близких к границе. Существуют определенные предпосылки для приобретения недвижимости в районах, близких к границе. В этих областях иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость после получения специального разрешения на основе совместного министерского одобрения. Общедоступный список определяет такие области. Действуют строгие ограничения. И покупатели должны провести тщательное исследование таких участков перед покупкой.
3. Покупка вне городского зонирования. Особое внимание следует уделять участкам, которые находятся за пределами городских или жилых районов. Поскольку они часто имеют ограничения в отношении потенциала развития, который они предлагают. И в большинстве случаев земельные участки не могут быть разделены на более мелкие сегменты.
4. Недвижимость на побережье. Застройка недвижимости, расположенной вблизи побережья, может быть запрещена или разрешена на очень специфических условиях, установленных государством.
5. Приобретение в районах, где находятся памятники старины. Застройка может быть запрещена или разрешена на очень специфических условиях в районах, где могут находиться исторические памятники. В большинстве случаев требуется специальное разрешение компетентного управления министерства культуры.
6. Покупка в районах природной красоты (Заповедниках) или в условиях особого режима охраны окружающей среды. Как приобретение, так и развитие недвижимости в таких районах могут быть заблокированы Министерством окружающей среды.

Важные моменты на заметку!

• Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Но для покупки недвижимости на приграничных с территорией Турции островах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны.
• Покупатели недвижимости стоимостью от €250000 могут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза».
• Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – это нотариус. Без него нельзя сменить собственника недвижимости.
• Процедура покупки занимает приблизительно 1-2 месяца, в зависимости от необходимости разрешения на покупку недвижимости от властей.